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プロローグ(4) 新居用の土地を探す1: 土地の探し方


ハウスメーカーが決まると、自宅の売却と平行して新居用の土地を探し始めました。今回は実際にどのようにして土地を探したのかをご紹介したいと思います。なお、あくまでも東京都内で土地を探す場合となります。

大まかな希望をリストアップする

私の場合、元々は都民でない以上、ゼロベースで土地を探す必要があります。逆に言えばフリーハンドで土地を探せるわけですが、探すにあたっていくつかの希望条件を考慮する必要があります。状況によって変化はあるでしょうが、大体以下が軸でしょうか。

  • 予算。
  • 土地面積。ただし、あくまでも主眼は建築面積です。
    建築できる建物は建ぺい率・容積率に縛られるため、建ぺい率・容積率が 40%, 80% または 50%, 80%, 50%, 100% の場合は最大建築面積 = 土地面積 × 容積率、建ぺい率・容積率が 60%, 200% の場合は最大建築面積 = 土地面積 × 1.2 で考えます。
  • 沿線・最寄り駅。通勤通学を考えると、沿線は重要なポイントです。ただし土地価格に直結するため、妥協が必要になるポイントです。
  • 最寄り駅からの距離。最寄り駅からの距離は日々の生活に直結しますし、今後低迷が予想される資産価値にも影響します。
    できれば近いに越したことはないのですが、当然土地価格に直結するため、ある程度の妥協は必要となります。路線バスがある場合、バス停からの距離およびバスの本数を念頭に決めてもいいかと思います。
  • 所在地。都心の場合、東京都か否かが意外に気になる人は多いかも知れません。

不動産情報サイトに登録する

ある程度条件を絞り込んだら、各種不動産情報サイトに登録します。素人とはいえ、希望にかなう土地を探すには汗をかくのは必須です。

基本的に、不動産情報は「レインズ」と呼ばれる不動産屋が加入する不動産情報交換サイトに登録されます。ただ、業者および契約形態によっては全ての媒体に広告が出るわけではないので、いくつかの媒体を同時にチェックする必要があります。

私の場合、

の 3 サイトで探すことにしました。

個人的な印象ですが、いわゆる「未公開案件」であっても最終的にはレインズへの登録が義務づけられていることもあり、この 3 サイトを押さえておけばほぼ全ての不動産情報を抑えられると思います。

また、これらに会員登録しておけば、検索条件を保存して条件にマッチする新規物件が出ると一覧表示したりできます。とはいえほとんどが同一物件の再出稿だったりはするのですが、稀に新規物件が出た場合はそれをチェックしていくことになります。

物件をふるい分ける

良さそうな物件を見つけたら、その物件を深掘りしていきます。深掘りと行っても、さすがに一件一件現地に行くのは面倒なので、まずはポイントを絞って条件にあうかを確認します。

ふるい分けるにあたってまず確認したのは、以下のポイントでした。

  • 価格が希望レンジを満たしているか。
  • 交通。
    • 最寄り駅が希望する沿線か。
    • 駅からどれくらい離れているか。
    • バス利用の場合、バス停からどれくらい離れているか。
  • 接道状況。
    • セットバックが不要か。接道が 4m 未満の場合、道路中心からの幅員が 2m になるようにセットバックする必要があります。
    • 接道幅。2m 前後の場合、旗竿地または道路の突き当たりの可能性があります。2m 未満の場合はそもそも再建築できません。
  • 土地面積 × 容積率が希望建坪の 45 〜 50 坪を満たしているか。
  • 下水・都市ガス完備か。意外に思えますが、日本の下水整備率は 80% 未満です。
  • ハザードマップの確認。
  • 土地条件図の確認。

上記条件を満たしていれば、実際に Google Maps + ストリートビューで物件を確認します。

Google Maps による所在地特定

Google Maps + ストリートビューによる物件の所在地特定はこちら

ただ、ストリートビューが圏外のケースも多々あるのですが、都市圏に限っていえばストリートビューの圏外 = 道が細いまたは私道の奥なのがほとんどです。候補物件は他にも大量にあるので、私の場合、そういう物件はここで切ってしまいました。

Google ストリートビューでの現地確認

所在地が絞り込めば、あとはストリートビューで周りの状況を確認します。

不動産情報サイトに掲載されている物件写真は不都合な部分が写らないようにうまく撮影されているので、ストリートビューによる現地確認は必須だと思います。ここでは、大体以下を確認します。

  • 実際の接道状況。
  • 周辺の建物状況。日照権は問題ないか。南側に3階以上のマンションがないかは要注意です。冬場は意外なほど影が届きます。
  • 近隣の住環境。実際に生活した場合の導線を考慮します。
  • (バス利用の場合)近隣バス停の確認。

特に近隣バス停の確認は必須です。近隣バス停の名前をストリートビューなどで絞り込み、バスの時刻表を確認します。これは本当に重要で、不動産情報の「バス 10 分徒歩 2 分」を信用して土地を買ったものの、バスは 1 時間に 1 本、酷い場合は朝晩 1 本ずつだったりするからです。たとえそんなバスダイヤであっても「バス 10 分徒歩 2 分」に変わりはないのですから。

ハザードマップの確認

ここまでで問題なければ、市区町村のサイトでハザードマップを確認します。相当遅れている市区町村でもない限り、探せばハザードマップは出てきます。

地盤の確認

その土地の地盤を調べておくのは意外に重要です。地盤が弱いと地盤改良に 100 万前後かかりかねず、そうなると資金計画に相当ぶれが出ます。

地盤は多少ずれると大きく変わるので確実性はありませんが、大まかな地盤は国土地理院が出している土地条件図で確認できます。場所によっては無料では確認できなかったりしますが、都下だとほぼ確認できると思って問題ないかと思います。

土地条件図を閲覧して地盤的に問題がないか、仮に問題があったとしても、そのデメリットを上回るメリットのある土地かどうかを判断します。

現地調査 – 周辺環境

ここまでで問題がない場合、実際に現地に行って周辺環境がどうなのかを確認します。私の場合は、探している土地が場合によっては住んでいる場所から 20km ほど離れていることもあってまずロードバイクで確認に行きました。

ロードバイク

別にいきなり車で行ってもいいのですが、自転車のほうが小回りが利く分、周辺環境の確認には便利です。できれば平日朝、平日夕方、休日朝、休日夕方、夜に実際に行って周辺の交通量がどの程度か確認するといいかと思います。

現地調査 – 交通状況

ここまでで問題なければ、実際に車で現地から最寄り駅まで実走します。ここまでやれば実際の生活感の想像はつくかと思います。

damecoder

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