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プロローグ(6) 新居用の土地を探す2: 我が家の場合: 任意売却物件


我が家の土地の探し方を別記事で紹介しましたが、実際の我が家の土地について軽く紹介しておきたいと思います。

結果から言うと、住んでいる清瀬市からほど近いところに無事土地を見つけることができました。

取り扱い不動産業者が……

一つ気になったのが取り扱い不動産業者で、ほとんど名前の聞いたことのない業者だったということです。
ある程度土地を探していると各物件の取り扱い不動産業者を覚えるようになると思いますが、そこの不動産業者は聞いたことのない業者でした。

軽くググってみると、その業者はいわゆる「訳あり物件」を得意とする業者だったのです。色々気になるところでした。

任意売却物件

その頃には自宅売却の不動産業者も決まっていました。住み替えの場合、自宅売却と土地購入で同じ不動産業者にしないとスケジュール調整が大変なことになります。そのため、自宅売却担当の業者に該当物件の問い合わせを依頼しました。

その結果分かったのは、該当物件が任意売却物件だということ。平たくいえば債務超過で競売にかかっているということです。雲行きが怪しくなって参りました……

物件の追加情報

競売物件の場合、不動産競売物件情報サイトで検索可能です。当然、購入希望物件も掲載されていました。

この場合、いわゆる「3 点セット」と呼ばれる

  • 期間入札の公告・物件目録
  • 物件明細書
  • 現況調査報告書

がダウンロード可能です。3 点セットから、一般の不動産情報サイトに掲載されていない写真や地積測量図なども確認できます。

期間入札の公告

任意売却物件のデメリット

流れは基本的に一般的な不動産取引と変わらない任意売却物件ですが、競売にかかるくらいですから当然デメリットはあります。新築用の土地購入に限定したデメリットで、個人的に感じたものも含めると

  • そもそも債権者の同意が取れず、抵当権や差押が抹消されない可能性がある。
  • 債権者の債権回収が主目的のため、値下げ交渉が厳しい。
  • 建物の瑕疵担保責任が免責となるケースがほとんど。土地購入として考えれば建物の瑕疵担保責任は不要ですね。
  • 住宅ローン申込時の担保評価が若干厳しくなる気がする。通常、3 点セットに記載される評価額は競売物件の特性 (持ち主の協力が期待できないなど) から 3 割引となります。住宅ローン申込時の担保評価は、どうしてもその評価額に引きずられるようです。
  • 競売の開札日前日までに決済する必要がある。
  • 近隣住民とトラブルになっている可能性がある。
  • 土地境界が未確定の場合、買い主側が確定測量をする必要がある。
  • 残置物が残っている可能性がある。この場合、残置物の所有権は前の住人のものとなるので、自腹で後片付けするにしても所有権を放棄して貰う必要があります。

腹をくくって買いを入れたつもりでしたが、予想以上に色々とトラブルがありました。

値下げ交渉

任意売却物件関連の情報を検索していると、ほぼ「値下げはできない」という記述があります。これはおおむね事実です。なぜ任意売却になるかというと、一般販売の 7 割が目安となる競売と比べてより高い値段で売却し債権を回収しようとする債権者の意向があるからで、当然と言えば当然ですね。

とはいえ、任意売却で売れなければ当然競売で落札、つまり任意売却以下の価格でしか債権回収ができないのも事実です。税滞納などで債権者が公共団体の場合はほぼ値下げしてくれませんが、民間が根抵当で入っている場合、値下げ交渉の余地があると思います。

ただ、言っても債権者側のステークホルダーも複雑ですので、シンプルに値下げしてくれるわけではありません。ですので、ストレートに値下げ交渉をするのではなく、例えば現況渡のところを更地渡にできるか打診し、実質値下げを狙う作戦になります。

我が家は実際にこの方法で現況渡から実質更地渡に変更することができました。

damecoder

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